Revoca dell’Amministratore di Condominio per Inadempienza: La Guida Completa

La figura dell’amministratore di condominio riveste un ruolo centrale nella corretta gestione dell’edificio e nella tutela del patrimonio comune. Il rapporto che lega l’amministratore ai condòmini è fondato su un mandato fiduciario, quando tale fiducia viene meno a causa di negligenze, irregolarità o violazioni di legge, i proprietari hanno il diritto, e in alcuni casi il dovere, di intervenire.

La revoca dell’amministratore di condominio non è però un atto da compiere con leggerezza. La normativa prevede procedure precise che devono essere rispettate per evitare che la delibera venga impugnata o che il condominio sia esposto a richieste risarcitorie.

In questa guida analizziamo quando è possibile revocare l’amministratore per inadempienza, quali sono le gravi irregolarità previste dal Codice Civile e come procedere correttamente, sia in sede assembleare che giudiziale.

Il vincolo fiduciario e le responsabilità dell’amministratore

L’incarico dell’amministratore di condominio è regolato dall’articolo 1129 del Codice Civile e si presume oneroso, con durata annuale e rinnovo automatico salvo revoca.

I principali doveri dell’amministratore sono indicati dall’articolo 1130 del Codice Civile e comprendono, tra gli altri:

• l’esecuzione delle delibere assembleari

• la gestione e conservazione delle parti comuni

• la riscossione delle quote condominiali

• la tenuta della contabilità e dei registri obbligatori

Quando l’amministratore non adempie correttamente a tali obblighi, si configura una cattiva gestione, definita anche mala gestio. È importante distinguere tra semplici divergenze di opinione e vere e proprie inadempienze rilevanti dal punto di vista giuridico.

Quando è possibile la revoca: le gravi irregolarità previste dall’art. 1129 c.c.

La riforma del condominio ha individuato una serie di comportamenti che costituiscono gravi irregolarità e che legittimano la revoca dell’amministratore, anche da parte dell’autorità giudiziaria.

Tra le principali ipotesi rientrano:

• Mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominialeL’amministratore è obbligato a far transitare tutte le somme su un conto intestato esclusivamente al condominio. La commistione tra fondi personali e fondi condominiali rappresenta una violazione particolarmente grave.

• Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendicontoIl mancato rispetto del termine di 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario impedisce ai condòmini di controllare la gestione economica.

• Gravi omissioni fiscaliIl mancato versamento delle ritenute d’acconto o l’omessa presentazione del modello 770 espongono il condominio a sanzioni fiscali.

• Mancata riscossione delle quote condominialiL’inerzia nei confronti dei condòmini morosi può compromettere il pagamento dei servizi essenziali e giustifica la revoca.

• Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativiIl mancato rispetto di sentenze o ordinanze che riguardano le parti comuni è indice di grave inadempienza.

• Mancata tenuta dei registri obbligatoriL’assenza o l’irregolare tenuta dei registri condominiali viola obblighi di legge e limita i diritti di controllo dei condòmini.

Come revocare l’amministratore: le due procedure previste dalla legge

La revoca dell’amministratore può avvenire seguendo due percorsi distinti, quello assembleare e quello giudiziale.

La revoca assembleare

L’assemblea di condominio può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche in assenza di una giusta causa. In quest’ultimo caso, l’amministratore potrebbe però richiedere un risarcimento per il mancato guadagno fino alla scadenza naturale del mandato.

Per procedere correttamente è necessario:

• convocare un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore e la nomina del nuovo

• la convocazione può essere richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio

• la delibera di revoca è valida con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi

La revoca giudiziale

Se l’assemblea non delibera o se l’amministratore continua a operare nonostante gravi irregolarità, anche un solo condòmino può rivolgersi al Tribunale.

La procedura prevede:

• il deposito di un ricorso presso il Tribunale competente

• la prova documentale delle gravi irregolarità contestate

• la decisione del giudice con decreto motivato

In caso di accoglimento, le spese legali possono essere poste a carico del condominio, che potrà rivalersi sull’amministratore revocato. Inoltre, l’amministratore revocato per gravi irregolarità non potrà essere nuovamente nominato.

Il passaggio di consegne

Con la revoca dell’incarico, l’amministratore uscente è obbligato a consegnare tutta la documentazione in suo possesso, inclusi registri, fatture, estratti conto e chiavi delle parti comuni.

In caso di ritardi o ostruzionismi, il nuovo amministratore può agire con un ricorso d’urgenza per ottenere un ordine giudiziale che imponga la consegna immediata dei documenti, evitando il blocco della gestione condominiale.

Perché affidarsi a un avvocato esperto in diritto condominiale

La revoca dell’amministratore richiede attenzione e competenza. Errori nella convocazione dell’assemblea o nella formulazione dell’ordine del giorno possono rendere nulla la delibera e costringere i condòmini a ripetere l’intera procedura.

Nel caso della revoca giudiziale, è fondamentale valutare se le irregolarità contestate abbiano reale rilevanza giuridica. Un ricorso infondato può comportare la condanna alle spese.

Affidarsi a un avvocato esperto in diritto condominiale consente di:

• valutare la documentazione e individuare le gravi irregolarità

• redigere correttamente le richieste assembleari

• assistere il singolo condòmino o il gruppo dissenziente in Tribunale

• tutelare il condominio nelle fasi successive alla revoca

Conclusioni

La gestione trasparente del condominio è un diritto di ogni proprietario. Quando l’amministratore viola i propri doveri, la legge mette a disposizione strumenti chiari ed efficaci per tutelare i condòmini e ristabilire la legalità.

Agire tempestivamente è essenziale per evitare l’aggravarsi delle irregolarità e dei debiti condominiali.

Lo Studio Legale Romeo Roma offre assistenza qualificata in materia di revoca dell’amministratore di condominio e diritto condominiale, accompagnando i condòmini in ogni fase della procedura.