Condominio, Posti Auto e Turnazione: Quando la Rotazione Diventa Obbligatoria secondo la Cassazione

La gestione della turnazione dei posti auto in condominio è tra le cause più frequenti di conflitto tra i condomini, soprattutto quando lo spazio disponibile non è sufficiente per tutti. In questi casi, comprendere quando la turnazione diventa obbligatoria è fondamentale per garantire un uso corretto e paritario delle aree comuni, evitando decisioni illegittime dell’assemblea e comportamenti privati che penalizzano alcuni comproprietari.

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha definito con precisione i criteri da seguire, chiarendo che, quando i posti auto sono insufficienti, la turnazione non è una scelta facoltativa, ma la soluzione necessaria per rispettare il principio del pari uso del bene comune.

Spieghiamo nel dettaglio cosa prevede la legge e come orientarsi nei casi più frequenti.

Il principio cardine: l’articolo 1102 del Codice Civile

Per comprendere l’orientamento della Cassazione occorre partire dall’art. 1102 c.c., norma che disciplina l’uso delle parti comuni.

Ogni condomino può utilizzare il cortile comune, ma a due condizioni fondamentali:

• Non alterare la destinazione d’uso del bene.

• Non impedire agli altri comproprietari di farne parimenti uso, secondo il loro diritto.

Il concetto di “pari uso” non significa che tutti debbano utilizzarlo nello stesso momento, ma che ciascuno debba avere la possibilità effettiva di beneficiarne. Quando il numero dei posti auto è inferiore al numero dei condomini, questo equilibrio è messo a rischio e l’assemblea è chiamata a intervenire.

Insufficienza dei posti auto: perché le assegnazioni esclusive sono illegittime

Una delle soluzioni che alcuni condomini tentano di adottare è l’assegnazione esclusiva e permanente dei posti auto a una parte dei condòmini, lasciando gli altri privi di ogni possibilità di parcheggio.

La Cassazione ha chiarito più volte che una delibera di questo tipo è illegittima, perché:

• Viola il principio del pari godimento del bene comune.

• Trasforma un uso comune in un vantaggio esclusivo per alcuni, danneggiando gli atri comproprietari.

L’assegnazione esclusiva è possibile solo con il consenso unanime di tutti i condòmini, poiché modifica i diritti reali sulle parti comuni.

In assenza di unanimità, l'uso privilegiato del posto auto non può essere imposto tramite semplice delibera assembleare.

La soluzione indicata dalla Cassazione: la turnazione obbligatoria

Quando il cortile non può accogliere tutte le auto contemporaneamente, la Cassazione ha confermato un principio chiaro: l’assemblea deve introdurre un sistema di rotazione.

Secondo l’orientamento della Suprema Corte (tra le altre, Cass. n. 7387 del 2023), se l’uso contemporaneo è impossibile, occorre garantire a tutti la possibilità di utilizzare lo spazio in momenti differenti.

La turnazione diventa quindi:

• Uno strumento di equità.

• Un mezzo per escludere ogni favoritismo.

• Il modo corretto per attuare l’art. 1102 c.c.

Cosa accade se l’assemblea non decide

L’inerzia assembleare o l’adozione del criterio informale “chi trova posto parcheggia” non sono soluzioni valide, perché possono favorire sempre gli stessi soggetti, come chi rientra a casa prima degli altri.

Secondo la giurisprudenza, se l’assemblea si rifiuta di introdurre una regolamentazione equa nonostante l’insufficienza dei posti, la relativa delibera può essere contestata perché lesiva del diritto degli altri condòmini.

Come deve essere strutturata una turnazione equa

Per essere valida, una delibera sulla rotazione deve rispettare alcuni criteri minimi:

• Durata dei turni chiara e proporzionata, ad esempio settimanale, mensile o stagionale.

• Criteri non discriminatori applicabili a tutti i condòmini.

• Possibilità di utilizzare eventuali posti rimasti liberi fuori turno, purché ciò non pregiudichi il diritto del titolare del turno corrente.

Una regolamentazione imprecisa o ambigua può essere impugnata davanti all’autorità giudiziaria.

Le maggioranze necessarie per approvare la turnazione

Una buona notizia per i condòmini che chiedono una gestione più equa. La turnazione:

• Non richiede l’unanimità.

• Può essere approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, ai sensi dell’art. 1136, secondo comma, c.c.

Si tratta infatti di una modalità di regolamentazione dell’uso della cosa comune, non di una limitazione dei diritti dei singoli.

Conclusioni: cosa fare per tutelare i propri diritti

La gestione dei posti auto in condominio non può basarsi su criteri casuali o abitudini consolidate. Quando i posti sono insufficienti, la turnazione non è una scelta di buon senso, ma una conseguenza giuridica del principio del pari uso del bene comune.

Se l’assemblea rifiuta di adottare una regolamentazione equa o se alcuni condòmini monopolizzano da anni l’uso del cortile, è possibile contestare le delibere illegittime e chiedere l’introduzione di un sistema di rotazione conforme alla legge.

Ogni condominio, tuttavia, presenta caratteristiche proprie, dai regolamenti contrattuali alle servitù preesistenti fino alla conformazione dello spazio. Valutare correttamente la situazione richiede un’analisi tecnica e giuridica approfondita.

Lo Studio Legale Romeo Roma offre assistenza per l’esame delle delibere, la tutela dei diritti dei condòmini e la gestione delle controversie legate all’uso delle parti comuni.